价格评估

1、估价依据： 租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。 2、价值标准： 租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。 3、估价方法： （1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。 4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

收益还原法1 收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益价格；a——年土地纯收益；r——土地还原利率；m——土地使用年期。5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估算年总收益；3．估算年总费用；4．计算年纯收益；5．确定还原利率；6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。4 总费用4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=年租金收入―年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=生产总收

根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法以及基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行评估。